在美國，政府常常為徵用土地作為公用，要求私人房地產主賣房搬遷。有人出於無奈和政府達成協定，從搬遷中得到一定的賠償，也有人為了捍衛自身利益，不但拒絕搬遷，而且把政府告上法庭。下面通過幾起普通人的案子，了解美國法律對涉及私人房地產的徵用是如何規定的。
*土地徵用權案的問題*
紐約市木工威廉姆·明尼希曾經在哈勒姆東區開辦了一家公司，在這裡經營傢具製作生意已經20多年了。有一天，他的生活在不知不覺中發生了改變。他回憶說：“1997年的一個星期天，我正在辦公室裏看《紐約時報》，報紙上有一篇文章提到房屋改建裝修零售商Home Depot要在哈勒姆東區建造一個聯鎖店。我當時想：這個想法很好，因為它會給這個地區帶來很多就業機會。可是，我再往下一看，看到報紙上說，政府要使用徵用土地權，把這裡十幾家公司的房地產轉交給Home Depot作停車場使用。我的公司恰好夾在中間。我恍然大悟。上帝啊，他們是在說我啊，他們要徵用拆除我的房子啊！”
明尼希說，在這之前，沒有人通知他和其他幾位房地產主他們的財產將被徵用拆除。他經過四方打聽才得知，根據紐約州的法律，政府沒有義務通知房地產主，而只需在報紙上刊登一個法律告示宣佈徵用即可，而房地產主必須在30天之內做出答覆，如果他們沒有看到法律告示，那是他們自己的責任。
明尼希為了捍衛自己的權利，把紐約政府告上法庭。雙方對簿公堂多年，最後他被紐約州警告說，他如果繼續打這場官司，就要被罰款70萬美元。無奈，明尼希被迫出售自己的房地產，並從政府得到100萬美元的賠償。可是，根據明尼希自己的估算，如果在公開市場上出售，他的房地產可以賣到350萬到400萬美元。為了不讓其他人遭受和他同樣的經歷，明尼希正在和紐約其他居民一道努力推動一項法案，要求政府在徵用私人房地產之前直接通知房地產主。
象明尼希這樣的私有財產被政府徵用的例子每年究竟有多少，法庭對個人和政府之間的官司的判決更多傾向於誰，全美目前還沒有準確的官方統計數據。我們這裡不是要判斷個人和政府孰是孰非，而是要通過一些案例了解美國人是如何通過法律保護自己的權益以及美國法庭對有關法律是如何解釋的。
*美國憲法和土地徵用權*
美國聯邦憲法第五修正案規定，如果不給予公平的賠償，私有財產不得充作公用。設在華盛頓的非營利公共利益律師事務所“正義研究所”的律師達娜·貝利納解釋了其中的含義。她說：“這個修正案是說，政府在徵用某人的房地產之前必須滿足兩個條件。首先，政府必須給予房地產主公平的賠償，也就是說，按照公平的市場價格給予賠償；其次，政府只能把徵用的土地用於公共用途，傳統上講是指修建公路、橋梁以及公眾擁有或使用的設施等。”
紐約雪城大學法學院法律和經濟學教授羅賓·保羅·馬洛伊分析了上述規定的基礎。他說：“美國憲法的一個基本理念是，私有財產權不僅是一項經濟權利，而且是一項重要的民權和人權。政府不應該只是為了讓人們更加努力工作才保護這一權利，而是因為這項權利和人權一樣是人們的基本權利，必須得到保護。”
美國憲法對政府徵用土地作為公用所提出的兩項條件也包括在幾乎所有各州的憲法之中。但是，美國法庭是如何具體解釋“公平賠償”和“公共用途”的呢？喬治·華盛頓大學法學院教授羅伯特·布勞內斯介紹說：“聯邦最高法院對公共用途的解釋非常概括。它說，無論任何時候，只要政府能夠表明徵用土地的確是用於公共用途，就可以徵用。例如，如果政府說，這個地區有一個貧民窟，房子和建築已經破爛不堪，需要更新，這就足夠作為徵用土地的理由。一些州最高法院對土地徵用權的解釋比較嚴格。因此，有一些根據聯邦憲法可以實行的計劃，州法庭卻可能根據州法律判定它不是用於公共用途。”
布勞內斯教授介紹了法庭如何解釋什麼是公平的市場價格。他說：“根據公平賠償的要求，法庭將傳喚專家證人到庭，說明同一地區類似的房地產的出售情況，例如那裏的房子一般賣多少錢，如果不是強迫出售，而是在市場上招標出售，會賣多少錢等。但是，這種公平賠償不包括強行出售而受到的損失，比如說，我在這片土地上經營一家自己的生意，如果從這裡遷出，我就會損失我現有的客戶，不得不開闢新的客戶渠道，而公平賠償不包括我在客戶方面和生意上的損失，也不包括生意搬遷的費用。”
*維吉尼亞州土地徵用權案*
維吉尼亞州法農·斯多爾一家有一個奶牛場，他們在這裡生活了70多年。有一天，維吉尼亞運輸部通知他們，政府要在他們家的農場旁邊擴建一條公路，為此要拆除一些飼料倉、擠奶棚和奶製品加工倉等。斯多爾說：“這個案子大概是2001年3月開始的。維吉尼亞州通知我們說，政府要在我們家的奶牛場旁邊擴建一條公路。經過測量，他們出價7萬5千美元買我們的地。我們表示不接受這個出價，他們就說，無論我們如何阻攔，他們都要徵用這片土地，而且說7萬5千美元是他們最後的開價。我們就和沃爾多律師取得了聯繫。”
專門處理土地徵用權案子的律師約瑟·沃爾多代表斯多爾一家把維吉尼亞州政府告上法庭。根據他的介紹，斯多爾一家原本不想出售他們的房地產，但迫於政府徵用土地的壓力，只好根據憲法的公平賠償原則，要求法庭保護他們的經濟利益。沃爾多律師說：“維吉尼亞州政府的評估員經過估價後向斯多爾提出，他們的房地產估價7萬5千美元。根據法律要求，維吉尼亞州政府付給斯多爾一家7萬5千美元，就可以拆除農場上的建築擴建公路，而斯多爾收下這筆錢後，到法庭上要求陪審團判給他們更多賠償，這就是我們所說的公平賠償。”
上面提到，公平賠償是受美國聯邦憲法保護的。維吉尼亞州憲法也規定，不經過正當法律程式或不給予公平賠償，不得把私有財產充作公用，它給予房地產主在政府做錯事的情況下將其告上法庭的權利。沃爾多律師說：“維吉尼亞州和美國其他許多州一樣都採用陪審團制度。斯多爾一家本來要求政府支付35萬美元的賠償費，經過兩天的審訊，陪審團判予斯多爾一家的賠償費超過35萬美元。雖然維吉尼亞州不要求陪審團做出一致裁決，但是，這個案子的陪審團卻做出了一致判決。”
除去給律師的費用，斯多爾一家最後從維吉尼亞州政府那裏得到將近30萬美元的賠償。斯多爾說，雖然他對這個結果不很滿意，但這比政府最初的開價要強許多。他說：“這個案子說明，政府想幹什麼就可以幹什麼，公民以為自己向政府交稅，擁有自己土地的財產權，但一旦政府要徵用這片地，你就什麼所有權都沒有了。”
那麼，政府真的是想幹什麼就可以幹什麼嗎？私人房地產真的得不到應有的保護嗎？美國法庭如何保護老百姓的權益呢？
*密西西比州土地徵用權案*
黑人隆祖·阿奇在密西西比州有一個農場，這裡是他們祖祖輩輩生活的地方。阿奇說，他和父親一共擁有360多畝地。有一天，政府告訴他們要徵用其中一部份土地。他說：“我的祖父1941年買下了這片土地，他去世時把它留給了我父親。後來，我父親又贈送我6畝地作為結婚禮物。可是，政府要徵收我父親的140畝地和我的6畝地。我們不接受政府的開價。2001年2月，政府就使用土地徵用權到法庭上告了我們。雖然下級法院判定政府只能徵用我父親的30畝地和我的6畝地，但這和全部拆除我們的家沒有什麼兩樣。”
後來，阿奇找到密西西比州“南方基督教領袖會議”尋求幫助。斯特凡尼·帕克韋弗是這個組織的執行幹事。她說，密西西比政府徵用阿奇家這片土地，是為了給私人企業尼桑汽車公司建工廠使用，這和聯邦憲法的要求不符。她說：“我們都知道，政府機構只能把土地徵用權用於公共用途，而不能用於公共好處、公共利益或經濟發展。這是我們據理力爭的憲法問題，也就是說，保護私有財產，不讓政府通過它的權力把土地轉交給私人使用。”
從密西西比州政府的角度看，他們徵用土地也是出於州和廣大公眾的利益，因為允許尼桑汽車公司建造工廠無疑會給密西西比州的經濟，特別是就業和稅收帶來巨大的好處。密西西比州經濟發展機構的官員表示，他們徵用這片土地是為了向全美說明，他們對吸引大公司投資是嚴肅認真的。密西西比州議會也通過法案，授權州政府徵用必要的土地給尼桑公司使用。
密西西比州同意為尼桑的工人提供8千萬美元的職業培訓計劃，同時提供6千萬美元用於建造和改建公路。密西西比州政府還答應使用土地徵用權，滿足尼桑公司提出的索要9千畝土地作為廠址的要求。這樣，阿奇和周圍其他很多家庭都成為政府徵用土地的對象。密西西比州“南方基督教領袖會議”為了幫助阿奇等家庭和政府打官司，請到設在華盛頓的律師事務所“正義研究所”的律師。這個律師事務所的達娜·貝利納律師說：“我們代表阿奇等幾個家庭在初審法庭提出，徵用私人房地產建造尼桑汽車公司工廠不是為了公共用途，政府沒有必要而且也不能徵用這片土地。正如我們所預料的，初審法庭不願意做出不利於當地政府的裁決，因為他們就在當地，和案子中的每個人都認識。”
貝利納說，在初審法庭敗訴後，他們繼續上訴到密西西比州最高法院，請求法院在同意受理並就此案做出裁決之前，不要讓政府徵用阿奇等人的私人房地產。密西西比州最高法院同意了他們的請求。之後，密西西比州政府找到阿奇等人，提出要為徵用他們的土地提供一大筆賠償，但被阿奇等人拒絕。後來，州政府決定撤回徵收他們土地的計劃，這場官司到此了結，密西西比州最高法院沒有機會就此案做出判決。
阿奇談到贏得這場徵用土地鬥爭勝利的原因。他說：“要在報紙和電視等媒體上曝光，要讓大家都知道你的處境。輿論在美國很重要。講話時要發自內心，不要輕易放棄自己的財產。我們堅持自己的原則，我們相信這個房地產是我們家的傳統，我們希望它保持不變。”
“南方基督教領袖會議”的執行幹事帕克韋弗認為，各方團結一致也是取勝的關鍵。她說：“除了法律在我們一方以外，我們取勝的主要原因還有，阿奇一家、其他參與這個案子的人家以及律師，大家團結一致。我們還和其他關心政府徵用他們財產的個人結成同盟，保護自己的財產不被政府根據土地徵用權徵用。”
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